Главная | Буров в.с о совершенствовании законодательства об ипотеке

Буров в.с о совершенствовании законодательства об ипотеке

Ипотечные программы отличаются требованиями к залоговому обеспечению, наличию гражданства у заемщика, сроками рассмотрения заявок и пр. В установлении верхнего возрастного предела в банках также существуют различия. Условия кредитования физических лиц на приобретение жилья улучшились.

Удивительно, но факт! Вместе с тем, несмотря на развитие ипотечных обязательств, однообразная правоприменительная практика в этой области пока еще не сложилась.

Средневзвешенный срок ипотечных жилищных кредитов, выданных в рублях, увеличился с 17 лет 11 месяцев на 1 мая года до 18 лет 3 месяцев на ту же дату го. По указанным критериям Оренбургская область демонстрировала наиболее выгодные условия для заемщиков по сравнению с другими субъектами, входящими в состав Приволжского федерального округа.

В реализации данной нормы на практике имеются проблемы, связанные с тем, что большинство владельцев зданий и сооружений имеют земельный участок на праве пользования, а согласно статье 48 Кодекса Республики Беларусь о земле договоры залога земельных участков, находящихся в пользовании или пожизненно наследуемом владении, недействительны.

Наши услуги

Статьей 50 Кодекса Республики Беларусь о земле допускается ипотека только земельных участков, находящихся в частной собственности. Несоблюдение же требований пункта 3 статьи ГК РБ при ипотеке здания или сооружения может повлечь недействительность договора залога. В частности, в юридической литературе до сих пор нет единого мнения о том, должен ли к моменту залога заключен соответствующий договор, из которого вытекает приобретение в будущем вещи или имущественных прав или хотя бы предварительный договор об этом.

В связи с этим предлагаем пункт 6 статьи ГК РБ дополнить текстом следующего содержания: В статье ГК РБ установить, что право залога на имущество в том числе недвижимое , которое поступит в собственность залогодателя в будущем, возникает с момента поступления такого имущества в собственность залогодателя с момента передачи залогодержателю после поступления в собственность залогодателя при закладе.

Дополнить статью ГК РБ нормой, согласно которой обращение взыскания на предмет залога по первоначальному залогу является основанием для досрочного взыскания задолженности по обязательствам, обеспеченным последующими залогами, и обращения взыскания на предмет залога по последующим залогам. Статьей ГК РБ предусмотрена обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества.

Удивительно, но факт! Он, например, на квартиру выдается по требованию владельца или нанимателя после проверки состояния жилища.

На практике данная норма нередко понимается только применительно к залогу, возникшему на основании договора залога. Законодательством же предусматривается в ряде случаев возникновение залога на основании акта законодательства, в частности, пунктом 5 статьи и статьи ГК РБ признается нахождение товара, проданного в кредит или в рассрочку, в залоге у продавца до его оплаты.

В статье ГК РБ предусмотреть возможность реализации заложенного имущества, обращение взыскания на которое произведено без обращения в суд, путем проведения торгов в порядке, предусмотренном ГК РБ.

В этой же статье предусмотреть, что после проведения повторных торгов, которые признаны несостоявшимися, проводятся третьи торги, на которых заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену, а если покупатель один — этому покупателю например, не ниже балансовой стоимости. И только после того, как третьи торги будут признаны несостоявшимися по причине отсутствия покупателей, заложенное имущество предлагается залогодержателю, а в случае его отказа — залог прекращается.

Аналогичную норму предусмотреть и для ипотеки. Статью ГК РБ дополнить подпунктом, предусматривающим дополнительное основание прекращения залога — передача предмета залога в собственность залогодержателю в порядке отступного. Положения раздела VI ГК РБ не позволяют прямо определить порядок удовлетворения требований кредитора, заявленных изначально к имуществу умершего должника, если впоследствии наследство будет признано выморочным и соответствующее имущество будет передано в собственность административно-территориальной единицы по месту его нахождения.

Указанные обстоятельства создают ситуацию, при которой у банка, в случае смерти должника и перехода заложенного имущества в качестве выморочного наследства к административно-территориальной единице могут возникнуть проблемы с обращением взыскания на заложенное имущество.

Для защиты законных интересов банка в указанном случае представляется целесообразным внести в ГК РБ дополнения, определяющие порядок обращения взыскания на имущество, переданное в собственность административно-территориальной единицы как выморочное. Статьей ГК РБ установлено, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество залогодателя , за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

На практике складывается такая ситуация, когда залогодержатель не имеет возможности обратить взыскание на заложенное имущество ввиду наличия у залогодателя долгов перед другими лицами, очередность удовлетворения которых имеет приоритет возмещение ущерба, причиненного преступлением, алименты. Аналогичная ситуация возникает и при ликвидации и или банкротстве залогодателя, когда требования залогодержателя удовлетворяются лишь в четвертой очереди.

Cтатьей Закона Республики Беларусь от Указанная норма ухудшает положение банков и значительно увеличивает риски невозврата выданных кредитов по причине большой вероятности потери обеспечения в виде залога в случае банкротства залогодателя, которое возникнет в течение 6 месяцев после выдачи кредита и оформления обеспечения в виде залога и не может быть спрогнозировано банком.

Для защиты интересов банков в рассматриваемом случае представляется целесообразным внесение в законодательные акты изменений, ограничивающих возможность признания договоров залога недействительными в течение 6 месяцев до начала производства по делу о банкротстве.

Удивительно, но факт! При отсутствии соглашения сторон о цене объектов залога в отдельности договор о залоге не может считаться заключенным.

Предлагаем дополнить абзац первый п. В соответствии с абзацем первым п. Иначе возможны недоразумения с не вступившими в законную силу судебными актами. В соответствии с абзацем первым ст. Полагаем, в этой норме следует конкретизировать содержание заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке. Такие выписки должны быть унифицированными и оптимально информативными.

Проекты по теме:

Предлагаем дополнить статью 28 Закона об ипотеке новым последним абзацем следующего содержания: В таком случае, сложность процедуры взыскания долга состоит в том, что у должника отсутствуют финансовые средства, достаточные для погашения ипотечного долга, и другое имущество, на которое может быть обращено взыскание [6, с.

По действующему законодательству допускается обращение взыскания задолженности по кредиту на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры ст.

Таким образом, на жилой дом может быть обращено взыскание с гражданина-должника задолженности по ипотечному кредиту даже в случаях, когда такой дом является для него и членов его семьи единственным помещением, пригодным для постоянного проживания.

Удивительно, но факт! По действующему законодательству допускается обращение взыскания задолженности по кредиту на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры ст.

Следует отметить, что обращение взыскания на жилой дом допускается только в судебном порядке. При этом, на законодательном уровне не предусмотрено выселение гражданина-должника и членов его семьи из дома, на который обращено взыскание. Если же начальная продажная цена предмета залога уже установлена вступившим в законную силу решением, предъявление дополнительного иска об установлении начальной продажной цены заложенного имущества направлено на пересмотр вступивших в силу судебных актов.

Рекомендуем к прочтению! ипотека камский коммерческий банк

Действующим процессуальным законодательством такой порядок пересмотра вступивших в законную силу судебных актов не предусмотрен, и потому суд в удовлетворении исковых требований совершенно справедливо отказывает.

По всей видимости, причиной появления такой ситуации явилась пассивная позиция залогодателя в процессе, своевременно не поставившего вопрос о проведении экспертизы для целей установления начальной продажной цены. Требование установления начальной продажной цены посредством применения статьи АПК РФ в качестве изменения способа и порядка исполнения решения суда бесперспективно и также свидетельствует о неправильно избранном заявителем способе реализации прав.

Ведь в ходе рассмотрения указанного вопроса упрощенный порядок, предусматриваемый статьей АПК РФ, неприменим, так как ряд вопросов, и в частности главный - какова стоимость имущества, решается в рамках искового производства с предоставляемыми этим порядком процессуальными возможностями, в том числе с привлечением эксперта. Так, не была удовлетворена жалоба банка на Определение суда об отказе в изменении способа и порядка исполнения решения суда, поскольку требование об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем снижения начальной продажной цены заложенного имущества направлено, по существу, на изменение вынесенного судебного акта, а довод заявителя о том, что в связи с завышенной начальной продажной ценой не состоялись торги по реализации заложенного имущества, признан судом несостоятельным.

Удивительно, но факт! Кроме того, следует урегулировать вопросы, связанные с обжалованием как решений суда об отмене решений того же суда об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, так и решений или определений?

Нормы статьи АПК РФ допускают замену такого способа исполнения решения суда, как обращение взыскания на заложенное имущество, на другой - удовлетворение требований кредитора за счет денежных средств должника. Если такое изменение было, то правовых препятствий для обратного изменения нет, поскольку в данном случае суд вернется к тому способу, который был изначально предопределен.

Удивительно, но факт! При заключении кредитного договора предварительное согласие супруга на заключение договора ипотеки также не решает проблемы, поскольку впоследствии накануне подписания договора ипотеки супруг может отказаться от заключения договора.

Следует обратить внимание и на тот факт, что с момента согласования сторонами залоговой стоимости заложенного имущества и до момента обращения на него взыскания проходит определенное время и стоимость имущества вполне может измениться в сторону как повышения, так и снижения.

Нередко судам вменяют в качестве ошибки нерассмотрение вопроса о стоимости заложенного имущества по состоянию на день принятия решения , использование оценочной стоимости заложенного имущества, определенной сторонами при заключении договора залога, без учета его последующей переоценки. В пункте 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге , указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества.

Пример готовой дипломной работы по предмету: Право и юриспруденция

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражным судам предложено учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами, независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Постепенно складывающаяся практика дает возможность оценить некоторые особенности и трудности при обеспечении обязательств ипотекой земель. Земельный участок в любом случае представляет собой специфический объект земельных залоговых отношений. Законодательством установлен целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, которые необходимо учитывать при заключении договора ипотеки.

Содержание

Ипотека земельных участков оформляется путем заключения договора об ипотеке, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного движимого имущества другой стороны - шогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В дореволюционной России залог земли оформлялся нотариально удостоверяемой закладной закладная крепость , а на тех территориях России, где существовала ипотечная система система регистрации залога недвижимости в поземельной книге , залог земли оформлялся залоговыми свидетельствами.

Удивительно, но факт! Вопросы оценки земельного участка рассматриваются в параграфе 3 Главы 1 настоящей работы, при этом необходимо отметить, что при ипотеке земельных участков стороны зачастую указывают нормативную стоимость земельного участка, рыночную стоимость по оценке независимого оценщика, балансовую стоимость, а в завершение указывают сумму, в которую стороны оценили предмет ипотеки.

В советский период истории нашей страны ст. Дополнительно к договору о залоге при условии, что в нем это предусмотрено может быть выдана закладная, никоим образом договор о залоге не заменяющая, но исключающая возможность передачи прав по этому договору иным способом, кроме как путем передачи прав по закладной.



Читайте также:

  • Закон об ипотеке рф последняя редакция
  • Организация на предприятии ликвидации аварий
  • Погашение судимостей ук рф
  • Образец решения суда о расторжении брака в рб
  • 2016-2019 | Юридическая помощь онлайн.